היטל השבחה בתוכניות כוללניות

מהי תוכנית מתאר כוללנית?

תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה מ-2014 הוסיף מושג חדש לתחום התכנון – תוכנית מתאר כוללנית.

תוכנית מתאר כוללנית מסמיכה את הוועדה המקומית לאשר תוכניות בתחומה והיתרי בנייה.
היא כוללת הוראות להכנת תוכניות מתאר מקומיות, המפרטות את פיתוח העיר ואת ייעודי הקרקע, את שימושי הקרקע ואת פיתוח המרחב הציבורי – מבנים ציבוריים ושירותי הציבור.
כמו כן בסמכותה לקבוע הנחיות לבנייה לגובה ולשימור מרקמי העיר והנחיות סביבתיות לבנייה ולפיתוח העיר.

תוכנית מתאר מקומית כוללנית לעיר תל אביב

בדצמבר 2016 אושרה תוכנית מתאר כוללנית לעיר תל אביב-יפו – תל-אביב 5000 (תא/5000), מכוחה לא ניתן להוציא היתרי בנייה. אולם תוכנית מתאר מקומית או מפורטת שאושרה טרם יישומה של תא/5000, תעמוד בתוקפה על אף האמור בתוכנית זו.

תוכנית תל-אביב 5000 – היטל השבחה

במהלך 2017 החלה העירייה בהוצאת שומות היטל השבחה בגין תוכנית תא/5000.
כתוצאה מכך התעוררה מחאה ציבורית מתוקשרת בגין החיובים, בעיקר בגין חיובים של עשרות אלפי שקלים לדירות מגורים במבני שיכון ותיקים בשכונות בדרום העיר תל אביב וביפו. בעקבות המחאה הוגשה הצעת חוק ובוצע תיקון מס' 126 לחוק התכנון והבנייה.

היטל השבחה – תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה

תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה פורסם ביום 18/7/2019.

התיקון קובע בסעיף 1 לתוספת השלישית, הגדרת תוכנית, כי היטל השבחה לא יחול בגין תוכנית כוללנית.

התיקון קובע כי במקרקעין בהם אושרה תוכנית לאחר אישור תוכנית כוללנית, תיווסף לשומת ההשבחה, שומת ההשבחה בשל התוכנית הכוללנית (סעיף 5.4א).
כמו כן על-פי סעיף 4.4א לתוספת השלישית, נקבע כי במקרה שהוועדה המקומית החליטה על דחיית השומה עד מועד המימוש, בעל מקרקעין רשאי לדרוש מהוועדה המקומית לערוך את ההשבחה בעבור המקרקעין.

הוראות מעבר:

• במקרקעין בהם לא מומשו הזכויות עד יום הפרסום יחולו הוראות תיקון 126.
• במקרקעין בהם מומשו הזכויות לפני יום הפרסום יחולו הוראות התוספת השלישית כנוסחן ערב יום הפרסום. אולם אם לא שולם היטל השבחה לפי שומה סופית, שנערכה בשל מימוש הזכויות, יחולו הוראות תיקון 126.
• החייב בהיטל השבחה בשל אישור תוכנית כוללנית, רשאי לבקש כי השומה תיערך רק לאחר אישורה של תוכנית נוספת החייבת בהיטל השבחה.
• מימוש זכויות לא יותנה בתשלום היטל השבחה בשל אישורה של תוכנית כוללנית.

הודעת הוועדה המקומית תל אביב

באוגוסט 2018 הודיעה הוועדה המקומית כי על עסקאות שבוצעו החל מ-19 ביולי 2018, יחולו הוראות התיקון לחוק.
לפיכך תוכנית תא/5000 לא תיחשב תוכנית לפי התוספת השלישית, ותשלום היטל השבחה יידחה עד לאישורה של תוכנית מפורטת נוספת.

בכל הנוגע לשומות לפני מימוש שנתבקשו מהוועדה המקומית ונערכו לפני יום 18 ביולי 2018, החיוב בהיטל השבחה יבוטל וההליכים בפני שמאי מכריע יבוטלו.

עסקאות שבוצעו עד 18 ביולי 2018: 

בדירות בבנייה רוויה למגורים, השומה בגין תוכנית תא/5000 היא שומה אפס, אין חיוב בהיטל השבחה.

עסקאות במקרקעין אחרים, כגון מגרשים ריקים ובנייה צמודת קרקע, החיוב עומד בעינו, והנישומים רשאים לדחות את עריכת השומה בגין התוכנית הכוללנית עד אישור תוכנית נוספת החייבת בהיטל.

בקשה לדחיית השומה תוגש לוועדה המקומית לא יאוחר מ-1 בנובמבר 2018.

מקרקעין שהם רכוש משותף בבית משותף

התיקון קובע כי במקרקעין שהם רכוש משותף וניתן להצמיד אותם ליחידה בבניין, כגון זכויות לבנייה על הגג או זכויות להרחבת דירה, תחול חובת תשלום היטל השבחה על בעל הדירה שאליה ניתן להצמיד את הרכוש המשותף. (סעיף 11 (ב) לתוספת השלישית).