הערכת שמאי לדירה

הערכת שמאי לדירה לפני רכישה או מכירה – מה כוללת בדיקת שמאי לדירה? כיצד מקובל לבחון הערכות שווי? מהן הגישות השונות? וכיצד שמאי מקרקעין יכול לסייע לכם?

במאמר הבא מספקת אירית ונונו – שמאית מקרקעין וכלכלנית, תשובות לשאלות מרכזיות בתחום הערכת שמאי לדירה, אומדן שווי שוק, הערכות שווי לפני רכישה ומכירה.

שמאות מקרקעין לפני רכישה או מכירה

לפני רכישת דירה מומלץ לבצע בדיקה יסודית של הנכס. רצוי לערוך את הבדיקה בעזרת שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה.

דוח השמאות כולל תיאור מפורט של מאפייני הנכס ומספק הערכת שמאי מקרקעין מקצועית ומקיפה.

דוח שמאי מקרקעין להערכות שווי

להלן רשימת הנושאים אשר נכללים ונבדקים בעת הערכת שמאי לדירה ויימצאו בדוח של שמאי מקרקעין:

• זיהוי הנכס ובדיקת מצבם הפיזי התחזוקתי של הדירה ושל הבניין.
• בדיקת שטח הדירה על פי חוק המכר – שטח דירה הינו שטח פנים בתוספת היטל קירות חוץ ומחצית שטח היטל קירות משותפים והינו כולל מרפסות מקורות, ממ״דים, מחסנים ושטחי שירות מקורים הצמודים פיזית לדירה.
• בדיקת תיק הבניין – עיון בהיתרי הבנייה ובדיקת תוכנית היתר הבנייה הרלוונטית, כדי לאתר חריגות בנייה ושימושים לא חוקיים בדירה.
• בדיקת הרישום של הדירה  – האם הזכויות בדירה רשומות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. האם רשומות הערות אזהרה על הדירה ומהי משמעותן.
• בדיקת המסמכים של הבית המשותף בלשכת רישום מקרקעין – תקנון ותשריט הבית המשותף.
• האם התשריט תואם לבינוי בפועל והאם הוא תואם להיתר הבנייה. האם הוצמדו לדירה חניות, גג, מרפסות, מחסן והאם קיימות זכויות בנייה.
• בדיקת תוכניות בניין עיר – האם בסמיכות לדירה מתוכננים להיבנות מגדל או מבנה ציבורי.
• בדיקת התוכניות הרלוונטיות לדירה והאם קיימות זכויות בנייה להרחבת הדירה.
• בדיקה אם קיימים מפגעים סביבתיים בסמיכות לדירה, כגון אנטנות, מקורות זיהום סביבתיים, מוקדי רעש ועוד.
• האם ועד בית מנהל ומתחזק את הבניין המשותף או חברת ניהול, ומה עלותם של דמי הניהול החודשיים.
• בדיקת חשבון ארנונה לצורך בקרה – על שם מי רשומה הדירה בחשבון הארנונה ומה שטח הדירה על פי חשבון זה.

אומדן שווי שוק

אומדן שווי שוק של נכס מקרקעין, אמור לבטא את התמורה הסבירה הצפויה בעת מכירתו של הנכס ממוכר ברצון לקונה ברצון בתנאי השוק החופשי, כאשר שני הצדדים אינם פועלים תחת לחץ של זמן; הן למוכר הן לקונה ניתנים שהות לשקול את העסקה ומידע מלא על הנכס לפני שיקבלו החלטה למכרו או לרכשו. 

שווי השוק מוערך בהתייחסות למלוא הפוטנציאל של הנכס במועד השומה.

הערכת שווי שוק של נכס נעשית בשלוש גישות עיקריות:

• גישת ההשוואה – גישת השוק
• גישת היוון הכנסות – גישת ההכנסה
• גישת השווי הפיזי – גישת העלות

מקובל לבחון את השומה בעזרת בדיקת הנתונים בגישות שונות ומתן משקל הולם לנתונים המתקבלים על בסיס מטרת השומה, אופי הנכס ונסיבות השומה.

גישת ההשוואה – גישת השוק

מבססת את אומדן שווי השוק של נכס הנישום על עסקאות שנעשו בנכסים דומים לו במיקומם, באופיים, ברמת הסיכון הגלומה בהם ובמידת סחירותם.
השומה נערכת בעזרת מקדמי השוואה רלוונטיים לנכס הנישום ביחס לעסקאות ההשוואה ובהתאמה בין מועד עסקת ההשוואה למועד השומה.

גישת היוון הכנסות – גישת ההכנסה

מבססת את אומדן שווי השוק של נכס נישום על היוון ההכנסות הצפויות להתקבל ממנו לאורך תקופת השימוש בו.
פעולת היוון נעשית לפי שער היוון הנקבע בהתאמה לאופיו של הנכס, רמת הסיכון הגלומה בהכנסה והוצאות הניהול והאחזקה הנדרשים, כדי להמשיך לקבל את ההכנסות מהנכס.
גישה זו מתייחסת גם לגורמים נוספים העשויים להשפיע על ההכנסות שיתקבלו מהנכס בתקופת החיים הכלכליים שלו.

גישת העלות – גישת השווי הפיסי

מבססת את אומדן שווי של נכס נישום על אומדן העלות הצפויה בהקמת נכס חדש, הדומה לנכס הנישום.
בגישה זו שווי הנכס הוא הסיכום של שווי הקרקע, הנקבע בהתאם לשוויה בשוק.
שווי הקרקע מחושב בגישת ההשוואה בתוספת עלויות ההקמה של הנכס חדש הדומה לנכס הנישום לרבות כל ההשבחות שנעשו.
בחישוב זה נכללים התכנון, הרישוי, מימון ורווח יזמי וניכוי פחת פיסי, כלכלי ופונקציונאלי.

בגישה זו ניתן ניתן גם לאמוד שווי נכס המהווה קרקע פנויה.
אומדן זה נעשה על בסיס חילוץ ערכה של הקרקע (שוויה השיורי) מתוך שווי הנכס הגמור, שניתן לבנותו על הקרקע בהתאם לאפשרויות החוקיות לניצולה.
שווי הקרקע מתקבל על ידי הפחתת עלויות ההקמה  והבנייה של הנכס (כולל תכנון, רישוי, מימון ורווח יזמי) משווי הנכס הגמור.
שוויו נקבע בהתאם לשוויו בשוק החופשי בשיטת ההשוואה או בשיטת היוון ההכנסות.

יש לציין כי גישת העלות והשווי השיורי היא השיטה שלרוב נוקטים בה היזמים והקבלנים לצורך בדיקות עסקיות.
לעיתים גישה זו היא הגישה האפשרית היחידה לבדיקה של נכסים ייחודיים, שלא ניתן להשוותם לנכסים אחרים.

גישת ההשוואה הינה הגישה המקובלת והעדיפה בעת הערכת שמאי לדירה.
נערך סקר מחירים לנכסים בסביבה, מחירי מכירה ומחירי ביקוש, זאת תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות וההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום.

אני פה בשבילכם, אירית ונונו – שמאית מקרקעין וכלכלנית עם כל המידע הדרוש לכם בנושא הערכת שמאי לדירה ולכל נכס בבעלותכם. צרו קשר בלשונית ״למידע ולייעוץ מקצועי״ המופיעה מטה.