מס שבח / מס רכישה - מיסוי מקרקעין
תשלומי מס שבח בעת מכירת נכס מקרקעין
אדם שמוכר נכס מקרקעין, נדרש לשלם לרשות המיסים מיסוי מקרקעין מס שבח. הדרישה לתשלום מס זה נובעת מהעובדה שבעל הנכס רכש אותו לפני כמה חודשים או כמה שנים ושילם עבורו סכום מסוים. בחלוף תקופה מסוימת, הוא מעונין למכור את הנכס, אך שוויו כעת אינו זהה לשוויו בעת הרכישה. כמו כן, חשוב לציין שישנם מקרים מסוימים בהם המוכר עשוי לקבל פטור ממס שבח.
קיימות שתי סיבות עיקריות שיוצרות את העלייה המשמעותית בערכו של הנכס, האחת היא העובדה שהשווי של רוב הנכסים בישראל עולה עם השנים ולכן רוב בעלי הבתים שמוכרים את הדירות שלהם לאחר תקופה מסוימת, מקבלים סכום כסף משמעותי גבוה יותר. הסיבה השנייה לעליית ערך הנכס היא שיפוץ שבוצע בנכס. לא אחת הלקוחות רוכשים נכס יד ראשונה או יד שנייה, מבצעים בו שיפוץ בסדרי גודל שונים וכך יוצרים נכס שיש בו תשתיות חדשות והוא בעל נראות יפה יותר ולכן גם השווי שלו גבוה יותר.
קיזוז הוצאות לצורך תשלום מס שבח
אם לצורך השבחת הנכס, הבעלים ביצעו שיפוץ שעלה להם ממון רב, העלויות הללו מתקזזות מסך מס שבח שהלקוח אמור לשלם עפ"י סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין – הניכוים המותרים.
על פי שיטת הדיווח עורך הדין המייצג של הלקוח מעביר באופן מקוון את מלוא המידע אשר כולל את ערך הקניה של הנכס בהתאם למועד הרכישה שלו ומצד שני את ערך המכירה וההוצאות – ניכויים עפ"י סעיף 39 לחוק. נציגי משרד האוצר בוחנים את הנתונים, מבצעים הצלבות ונמצאים בקשר עם עורך הדין המייצג אם יש להם שאלות הקשורות לעסקת המקרקעין.
במסגרת הגשת שומה עצמית, עורך הדין מצרף on line את החשבוניות הקיימות ברשותו עבור רכישת חומרים כמו בלוקים, לוחות גבס, צבע, אריחים, פרקטים וכו' ובנוסף לכך עלויות של שעות העבודה ששולמו לקבלן הביצוע ועלויות אשר כרוכות בכך כמו לדוגמה תשלומים שבוצעה לבעלי ציוד מכני הנדסי לצורך חפירה, עלויות של איטום הגג, עלויות נלוות כמו דוח שמאי מקרקעין, שכר טרחה של עורך הדין ועוד.
מתוך כלל החשבוניות שמוגשות לצורך קיזוז מתשלום מס שבח, נציגי האוצר מאשרים את העלויות הרלוונטיות ויש גם עלויות ספציפיות שאינן מאושרות משיקולים ענייניים של פקידי המס. המפקחים מבצעים את התחשיב הסופי לאחר הקיזוז ובהתאם לכך הלקוח משלם את יתרת המס הנדרש.
במקרים רבים בעלי הנכס לא שמרו חשבוניות וקבלות עבור עבודות השיפוץ ולכן נדרשת חוות דעת שמאית לאומדן עלות השיפוץ.
קבלת פטור ממס שבח
קיימים קריטריונים מסוימים שכאשר הם מתקיימים חל על הלקוח פטור ממס. אחד הקריטריונים הוא כאשר בעל הנכס מוכר בית שקיבל בירושה מהוריו על פי צו ירושה, או מאדם אחר בקרבה ראשונה. במקרים הללו על מלוא שווי הבית בעת המכירה, חל פטור ממס שבח.
