התנגדות לתכנית של עיריה והגשת ההתנגדות ע"י שמאי מוסמך

התנגדות לתכנית

למשרד ניסיון רב בבדיקת תכניות בניין עיר והגשת התנגדות לתכנית.
רשויות התכנון מפרסמות מידע בדבר תכניות בהכנה באתר מינהל התכנון.
פרק הזמן לבדיקת התכנית והגשת התנגדות הינו מוגבל.
התכניות כוללות מסמכים רבים ונתונים מקצועיים אשר דורשים בדיקה של איש מקצוע בעל ידע וניסיון ולכן מומלץ לבעל נכס בתכנית חדשה לפנות לשמאי מקרקעין מטעמו.

התנגדות לתכנית היא מרכיב חיוני בתכנון עירוני, המאפשרת לבעלי עניין להביע את דעתם ולהשפיע על תהליך הפיתוח.
הבנת הנהלים, ידיעה מי יכול להתנגד, והכנת כתב התנגדות מבוסס ומקצועי הם צעדים חיוניים כדי להבטיח שהפיתוח העירוני יתיישר עם האינטרסים והרווחה של הקהילה.
שמאי מקרקעין ממלאים תפקיד חיוני בתהליך זה, ומציעים הערכות, מומחיות וייעוץ אסטרטגי לשיפור האפקטיביות של התנגדויות.

חוק התכנון והבנייה – תכנית והתנגדות לתכנית

חוק התכנון והבניה קובע כי מוסדות התכנון רשאים להכין תכניות כגון:
תכנית מתאר ארצית, תכנית מתאר מחוזית, תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת, תכניות לפינוי בינוי, תכנית מתאר כוללנית.
התכניות נדונות בוועדות התכנון השונות בהתאם לסמכותן.

מי שמגיש את התכנית, רשאי לפנות למוסד התכנון המוסמך בבקשה להפקיד את התכנית ולפרסם הודעה בדבר הכנת התכנית.
מוסד התכנון יפרסם את ההודעה ברשומות, בעיתון ובמשרדי הרשות המקומית הרלוונטית.
התקופה בה ניתן להגיש התנגדות הינה מוגבלת ל- 60 יום .
כמו כן, החוק קובע הוראות ולוחות זמנים לעניין הגשת עררים על החלטה בהתנגדויות.

מסמכי התכניות

כל תכנית כוללת מסמך הוראות התכנית, תשריט התכנית ובנוסף נספחים.

הוראות התכנית מהוות מסמך מפורט הכולל נתונים על מקום והיקף התכנית, מגיש התכנית ובעלי הזכויות במקרקעין, עורכי התכנית המתכננים, מטרת התכנית, הייעודים בתכנית, המגרשים בתכנית, השימושים המותרים, זכויות בנייה, מספר יחידות דיור, תנאים בתכנית.

תשריט התכנית כולל תשריט המצב הקיים, תשריט המצב המוצע, מקרא.

לתכניות נספחים שונים, כגון:
טבלת הקצאה ואיזון – כאשר התכנית כוללת הוראות איחוד וחלוקה, נספח בינוי,
נספח תחבורה, נספח סביבה ונוף, נספח ביוב/מים ועוד.

הזכות להגיש התנגדות לתכנית והשלבים בתהליך ההתנגדות

כל אדם הרואה את עצמו נפגע מתכנית זכותו להגיש התנגדות לתכנית.
ההתנגדות מוגשת לרשות התכנונית בה מופקדת התכנית (וועדה מקומית / וועדה מחוזית / וועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור).
התנגדות לתכנית מוגשת בכתב בפירוט נימוקים מפורטים ובליווי תצהיר המאמת את העובדות שעליהן היא מסתמכת.
בעל נכס אשר כלול בתכנית מופקדת אחראי לבדוק ו/או לפנות לאיש מקצוע לבחינת השפעת התכנית על הזכויות שלו.
במסמך ההתנגדות יש לפרט את ההנמקות להתנגדות, את ענינו של המתנגד בקרקע, בבניין או בפרט תכנוני אחר שהתכנית נוגעת בהם, והאופן בו פוגעת התכנית במקרקעין.
קובץ ההתנגדות לאחר שהוגש ואושר ע"י מזכירת הוועדה, מפורסם לציבור באתר מינהל התכנון.
לאחר סיום תקופת הגשת ובחינת ההתנגדויות נשלח זימון למגישי ההתנגדויות על מועד הדיון בהתנגדויות.
לדיון בהתנגדויות מוזמנים יוזם ומגיש התכנית, המתכננים והמתנגדים.

הדיון בהתנגדויות הינו פתוח לציבור ומוסד התכנון רשאי למנות חוקר לשמיעת ההתנגדויות.

הודעה על הכרעה בדבר התנגדויות, על נימוקיה תינתן בכתב למתנגד ולמי שהשמיע טענות.

הכנת התנגדות מקצועית

במוסדות התכנון יושבים מתכננים, אנשי מקצוע וחוקרים אשר בוחנים את מסמכי ההתנגדויות.
כל אדם יכול גם לכתוב התנגדות וכל עורך דין יכול לחתום על תצהיר.
אולם, מכיוון שמדובר בתחום מקצועי של תכנון ובנייה, מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין המומחה בתחום התכנון והבנייה להגשת התנגדות מקצועית ואפקטיבית עם סיכויים טובים יותר להתקבל.
ככל שמדובר בתוכנית רחבה, מורכבת ומשמעותית, יש חשיבות גדולה יותר לשימוש בשירותיו של שמאי מקרקעין. השמאי בוחן ההשפעות הכלכליות של התכנית:
פגיעה בזכויות הבנייה, פגיעה בשווי היחסי בתכנון החדש, מגבלות כגון שימור מבנים, מטרדים ותנאים מגבילים בתכנית.

מניסיוני המקצועי לאורך השנים התקבלו בוועדות התכנון התנגדויות במלואן או בחלקן לדוגמא:
תיקון נתוני הנכס במצב קודם בהליכי איחוד וחלוקה, פיצול מגרשים ותיקון טעויות מדידה, תוספת זכויות והוספת שימושים.