אומדן שווי זכויות דיירות מוגנת ודמי פינוי

משרד שמאות מקרקעין – אירית ונונו הוא משרד בעל ניסיון עשיר בעריכת חוות דעת לאומדן שווי זכות הבעלות בנכס התפוס על ידי דייר מוגן, אומדן שווי דמי מפתח, אומדן שווי זכות דיירות מוגנת ואומדן דמי פינוי ראויים.

בין השירותים הרבים שאנו מציעים – הכנת חוות דעת מומחה לבית משפט, ייעוץ והשתתפות בדיונים.
למשרד שמאות מקרקעין – אירית ונונו ניסיון רב בייצוג דיירים מוגנים, שפונו במסגרת פרויקטים בתל אביב-יפו – עסקים ברחובות אילת ואליפלט, דירות מגורים בפרויקט יפו בשדרה, מתחם חסידי אומות עולם, מגורים ומסחר ברחוב נחום גולדמן טיילת תל אביב-יפו, עסקים בשוק לוינסקי ובשכונת פלורנטין, אומדן שווי זכויות לנכסים מוגנים המנוהלים ע"י חברת עמידר יפו ועוד.

חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) 1972

מעמדו של דייר מוגן נקבע עפ"י חוק מנדטורי שהוחלף לאחר קום המדינה בחוק הגנת הדייר – נוסח משולב.
מטרת החוק הייתה להגן על הדיירים מפני העלאת דמי השכירות ומפני פינוי בשעת חירום.
לשם פינוי מושכר התפוס בידי דייר מוגן, יש צורך באחת או יותר מעילות הפינוי אשר מנויות בסעיף מס' 131 לחוק הגנת הדייר.

שווי זכות דיירות מוגנת – דמי מפתח

בגין השימוש בנכס הנדון, משולם שכר דירה מופחת משמעותית ביחס לדמי השכירות הכלכליים שהיו משולמים בשוק החופשי, אילו היה הנכס פנוי.

שווי זכויות הבעלים

הזכות לבעלות בנכס תפוס על ידי דייר מוגן כוללת את הסעיפים הבאים:

• קבלת דמי שכירות שוטפים מופחתים (סכום נמוך משמעותית ביחס לשווי הנכס הפנוי).
• קבלת חלק מדמי מפתח עם העברת הזכויות על ידי הדיירים המוגנים.
• סיכוי להתפנות המושכר (עקב קיום אחת מעילות הפינוי).
• שווי הנכס המשוחרר המהוון (לאחר פינויו של הנכס).

דמי פינוי

בהתאם לפסיקות בית המשפט ולמקובל בנכסים המוחזקים ע"י דיירים מוגנים, בעת פינוי יזום בעילות פינוי הקבועות בחוק, נדרש בעל הבית לשאת בתשלום עלויות כדלקמן:

הוצאות נלוות למציאת דיור חלופי, שכר טרחה לעו"ד, שכר טרחה למתווך ושכר טרחה לשמאי, מס רכישה, עלויות התאמה ועלויות העברה של ציוד ותכולה שיש להעתיקם לנכס החלופי ועוד.

עילות פינוי דייר מוגן

סעיף 131 לחוק קובע רשימה של עילות פינוי, המרכזיות בהן:

• כאשר הדייר אינו משלם את דמי השכירות שנקבעו.
• כאשר הדייר לא מקיים את התנאים בהסכם השכירות.
• כאשר הדייר הזיק בזדון למושכר.
• כאשר נעשה במושכר שימוש למטרה הנוגדת את החוקים במדינת ישראל.
• כאשר הדייר, התופס את המושכר, מפיק רווח בלתי הוגן מהמושכר באמצעות שכירות משנה.
• כאשר המושכר דרוש לבעל הבית והוא מודיע לדייר כי ימצא לו סידור חלופי.
• כאשר בעל הבית רוצה להרוס את המושכר, כדי להקים בניין במקומו וכבר קיבל היתר בנייה. במקרה כזה מוטל על בעל הבית להציע לדייר סידור חלופי.

*כל העילות מנוסחות בזכר אך פונות לשני המינים, כמובן.

מיסוי

חשוב לדעת כי זכות הדיירות המוגנת איננה מהווה זכות במקרקעין לעניין חוק מיסוי מקרקעין. לפיכך על מכירתה לא יחולו מס רכישה, מס שבח ומע"מ. אולם אם מדובר בעסקים, יחול על מכירת הזכות מס רווחי הון.