פירוק שיתוף במקרקעין

חוק המקרקעין – בעלות משותפת במקרקעין

סעיף 27 לחוק המקרקעין קובע כי בבעלות משותפת במקרקעין, בעלותו של כל שותף במקרקעין מתפשטת בכל אתר במקרקעין ואין לכל שותף חלק מסוים בו.

עם זאת קיימת זכות בסיסית לפירוק שיתוף במקרקעין.

. 
לפיכך אם ירשתם מקרקעין עם שותפים וברצונכם לחלק ביניכם את שווי הזכויות בנכס, בעזרת איזון נכון וליווי מקצועי, פירוק שוויוני והוגן של שיתוף במקרקעין הוא אפשרי בהחלט.

פירוק שיתוף במקרקעין נדרש במקרים רבים: בפירוק שותפות עסקית, בפרידה של בני זוג וחלוקת רכושם, בחברות שפשטו רגל וגם במקרה של יורשים, שבעל כורחם שותפים לנכס עם אחרים.

תפקיד שמאי בפירוק שיתוף מקרקעין

שמאי מקרקעין הוא הסמכות הקובעת את שווי הנכסים המחולקים. השמאי בוחן את המצב התכנוני של הנכס עם ההיבט המשפטי והפיזי שלו, וקובע אם ניתן לבצע ״חלוקה בעין״ (הסבר בהמשך) או לבצע פירוק על פי חלוקת שווי. במקרים של ״חלוקה בעין״ יקבע שמאי מקרקעין, אם יש צורך בתשלומי איזון ואת גובהם. במקרים של חלוקת שווי, יקבע השמאי את ערך הנכס לביצוע החלוקה.

בסיכום עבודתו מציג שמאי המקרקעין דוח שומה המפרט את שווי הנכס על חלקיו השונים ואת יחס החלוקה בהתאם לשותפות במקרקעין.

בכל עת זכאי שותף במקרקעין לדרוש את החלק המגיע לו במקרקעין על פי חוק, גם אם בבעלות אותו שותף נתח קטן מהזכויות במקרקעין. כמובן, הסכמת השותפים במקרקעין מקלה מאוד על התהליך. אם השותפים מסכימים לבקשת פירוק שיתוף במקרקעין, ההליך מתבצע במהירות רבה.

פירוק שיתוף במקרקעין – "חלוקה בעין"

חלוקה בעין אפשרית במקרים בהם ניתן להפריד את הנכס למספר חלקים בהתאם לחלוקת הבעלות. אם הדבר אפשרי, חלוקה פיסית של הנכס בין השותפים היא אופציה אידיאלית. הליך זה מכונה בחוק ״חלוקה בעין״ ובית המשפט רשאי לקבוע תשלומי איזון לצורך השוואת חלקיהם של השותפים. לדוגמא: בבעלות בעל ואישה שתי דירות בשווי כספי שונה. יש להם חלק שווה ברכוש ולכן השותף שקיבל את הדירה ששוויה גבוה יותר, ישלם תשלום איזון להשוואת החלקים.

פירוק שיתוף במקרקעין – חלוקת שווי

חלוקת שווי הנכס על פי חלקו היחסי של כל שותף (אחוז אחזקתו). בין אם הנכס נמכר לצד שלישי ובין אם נמכר לאחד השותפים, תתחלק התמורה בהתאם ליחסיות בבעלות על הנכס.