החזר מס שבח

מס שבח הוא המס שאותו משלמים בעת מכירת דירה. את המס משלמים רק על ההפרש שבין המחיר בו קנינו את הדירה לבין המחיר בה מכרנו אותה. כמובן שאם מכרנו את הדירה בהפסד, לא נשלם את מס השבח. יש דרכים לקבלת החזר מס שבח.

גובה המס עצמו עומד על 25%. כך למשל, אם קנינו דירה במחיר של 1.4 מיליון ₪ ולאחר מכן מכרנו אותה במחיר של 1.8 מיליון ₪, נשלם מס של כ-100,000 ₪ (רבע מ-400,000 ₪).

יחד עם זאת, ולמזלם של המוכרים, המס "ברוטו" הוא לא סוף פסוק וישנם מקרים רבים בהם ניתן לקבל החזר מס שבח באמצעות קיזוז של הוצאות נוספות, זכאויות שונות, פריסת תשלומי המס עצמו וכו'. ההחזר יכול להיות חלקי או מלא. החזר מלא הוא למעשה פטור ממס שבח.

מהם המקרים הנפוצים שבגינם ניתן לקבל החזר מס שבח?

פריסת מס שבח ופיצול תשלום

ניתן לבקש פריסה של מס השבח עד לתקופה של 4 שנים. כאשר משלבים את פריסת מס השבח עם נקודות זיכוי או הפסדים אחרים (ראו בסעיף הבא) עליהם מתקזזים כל שנה בנפרד, מדובר בהחזרי מס משמעותיים. למרבה המזל, גם אם לא פרסתם את התשלום ושילמתם את כולו באופן חד פעמי, ניתן לפרוס אותו בדיעבד.

באופן מעט דומה לפריסת התשלום, ניתן לפצל אותו בן שני בני זוג גם אם הדירה רשומה רק על שמו של אחד מהם.

הפסד הוניים ועסקיים

הפסד עסקי הוא מן הסתם הפסדים מניהול עסק עצמאי. במקרה של הפסד עסקי הקיזוז מתבצע בלאו הכי בעת מילוי הדו"ח השנתי למס הכנסה אותו חייבים להגיש כל העצמאיים.

כאשר אנחנו מדברים על הפסד הוני, מדובר למעשה בעיקר על הפסדים עקב השקעות שונות שביצענו. לדוגמה, אם הפסדנו סכום של 10,000 ₪ בניירות ערך, נוכל להתקזז על ההפסד (אגב, גם דמי הניהול נחשבים כהפסד).

באופן דומה להפסד מעסק, קיזוז עקב הפסד הוני נעשה על ידי הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה, אותו גם שכירים ומי שאין לו עסק יכול לבצע (אם כי רצוי שיעשה זאת דרך חברה המתמחה בהחזרי מס לשכירים).

הוצאות שונות

ישנן לא מעט הוצאות שקשורות למכירת הדירה. לדוגמה, תשלום לעורך דין, שיפוצים שונים, תשלומים לחברה שתייצג אתכם מול מי ששוכר את הדירה (אם אתם לא מתגוררים בה) וכו'. הדבר נעשה באמצעות פנייה ישירה לפקיד השומה ואין צורך למלא דו"ח שנתי מלא.

פטור ממס שבח

אחד הפטורים הנפוצים ביותר ממס שבח ניתן בעת מכירת דירת מגורים יחידה. כלומר, מי שמוכר דירה שהוא מתגורר בה ואין לו דירה אחרת בבעלותו. על מנת לקבל את הפטור יש להחזיק בדירה לתקופה של שנה וחצי לפחות.

פטור מלא רלוונטי גם למקרים של ירושות ובתנאי שמדובר בצאצא ישיר של המוריש, שגם לו הייתה דירת מגורים בלבד.

ישנם עוד מספר פטורים, אך הם מורכבים יותר. לדוגמה, בתנאים מסוימים ניתן לקבל פטור על מכירה של שתי דירות ביחד אם הן משמשות לרכישה של דירת בודדת במקומן.

מלבד זאת חשוב לדעת כי קיימת תקרה מקסימלית לפטור ממס שבח העומדת נכון לשנת 2023 על סכום של 4,846,000 ₪.